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蘭州住房公積金管理中心住房公積金個人住房貸款操作規程(2015年12月修訂)

时间:2016年05月17日    作者:站点管理人员    来源:公司人力資源部

  第一章   总 则

  第一条 为规范住房公积金个人住房贷款管理,统一业务操作,提高工作效率,防范和控制贷款风险,根据国务院《住房公积金管理条例》(第350号令)、中国人民银行《贷款通则》(〔1996〕第2号令)、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》(〔2010〕第2号令)、《中华人民共和国担保法》(主席令第50号)、建设部、中国人民银行印发的《住房置业担保试行办法》(建住房〔2000〕108号)及国家相关法律法规,特制定本规程。

  第二条 本规程适用于兰州住房公积金管理中心所属新区分中心、各管理部(以下简称中心各分支机构)。铁路分中心参照执行。

  第三条 本规程所指住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源,委托商业银行按政策规定,向缴存职工发放的用于其家庭购买、建造、翻建或大修基本自住住房和改善性住房的贷款。

  第四條 住房公積金個人住房貸款的分類:

  一、商品房期房貸款;

  二、經濟適用房期房貸款;

  三、二手房貸款;

  四、商轉公貸款;

  五、他房抵押貸款。

  第五條 申請貸款的基本條件

  一、借款人應具備的基本條件

  (一)具有合法有效的身份證明,未超過國家規定的法定退休年齡;

  (二)繳存狀態正常,按月連續足額繳存公積金6個月(含)以上。其判定要點爲:

  1.首次開戶繳存日前的上溯補繳不予認可;

  2.從時間上界定,自首次彙繳日至申請貸款日的正常彙繳自然月份數已達到6個月或6個月以上;

  3.從金額上界定,期間的繳存額必須足額;

  4.開戶後存在停繳行爲的,申請貸款時以恢複繳存日爲起繳日期判定繳存狀態。

  5.外中心轉入本中心的繳存職工,繳存期限合並計算,首次彙繳公積金日期按外中心轉入金額推算。

  6.在其他中心繳存的,應提供繳存中心出具的繳存及貸款情況的證明;

  7.一些單位實行按季或按年繳存的,可按其實際繳存方式推定。

  (三)有穩定的經濟收入,有償還貸款本息的能力;

  (四)本人及配偶信用良好,沒有住房公積金貸款和商業銀行個人住房貸款的未結清記錄;

  (五)首套房及二套房的認定以職工家庭夫妻二人在公積金中心的貸款信息記錄爲准;貸款職工家庭第三次及以上申請貸款的,不予受理。

  二、所購房屋應具備的基本條件

  購房行爲在一年以內且滿足以下條件:

  (一)商品房期房貸款:所購住房已簽訂《商品房買賣合同》,首次貸款及二次貸款首付資金均不低于總房款的20%。

  (二)經濟適用房期房貸款:所購住房已簽訂《經濟適用房買賣合同》,首次貸款及二次貸款首付資金均不低于總房款的20%。

  (三)二手房貸款:在住房二級市場購買已取得《房屋所有權證》的住房;因離異房産過戶需支付房款的住房可按“二手房”貸款受理。

  (四)商转公贷款:住房公积金缴存职工家庭在偿还商业银行个人住房贷款期间内申请转为住房公积金个人住房贷款的,称之为“商转公贷款”。具体分为     两种情况:

  1.自然人擔保商轉公貸款:由借款人的同事、朋友、親屬一人或若幹人爲借款人辦理貸款提供階段性連帶責任保證。

  以下情形均可申請自然人擔保商轉公貸款:

  ⑴借款人商業銀行個人住房貸款所購住房爲現房,已取得房屋所有權證且貸款未結清的;

  ⑵借款人商業銀行個人住房貸款所購住房爲期房,未取得房屋所有權證、僅有購房合同且貸款未結清的;

  ⑶借款人商業銀行個人住房貸款所購住房爲期房,未取得房屋所有權證,借款人向中心分支機構提出預申請,經分支機構同意後,自籌資金結清商業銀行個人住房貸款余額,並在3個月內向中心申請貸款的。

  2.本房抵押商轉公貸款:借款人商業銀行個人住房貸款所購住房爲現房,已取得房屋所有權證,借款人向中心分支機構提出預申請,經分支機構同意後,自籌資金結清商業銀行個人住房貸款余額,並在3個月內向中心申請貸款。

  (五)他房抵押貸款:繳存職工家庭在蘭購買項目建設手續不齊備的住房,可通過提供其他房産作抵押的方式辦理住房貸款,謂之“他房抵押貸款”。

  中心實行他房抵押貸款項目備案制度。

  建設單位應提交該項目的土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證等建設手續和單位相關證照向中心申請備案,經中心審核同意後予以備案,中心分支機構據以辦理貸款。

  三、能提供中心認可的有效擔保;

  四、中心規定的其他條件。

  第六條 共同申請人

  中心實行共同申請人制度。借款人是已婚的,配偶必須作爲共同申請人辦理貸款手續;借款人未婚、離異或喪偶單身的,爲提高自己的還貸能力,其有穩定經濟收入的父、母、子或女任意一人可作爲共同申請人辦理貸款手續。

  共同申請人負有與借款人共同償還貸款的責任,或在借款人因故無法無力償還貸款時代替借款人償還貸款余額的責任。

  第七條 貸款額度

  住房公積金個人住房貸款可貸額度必須同時符合以下規定:

  一、不得高于單筆貸款最高限額:已婚家庭單筆貸款最高限額爲60萬元,單身職工單筆貸款最高限額爲50萬元。

  二、不得超過所購房屋總價或抵押房屋評估價的一定比例:

  1.所購房屋爲商品房或經濟適用房的,貸款額度不得超過房屋總價的80%(含)。

  2.所購房屋爲“二手房”的,貸款額度不得超過該“二手房”評估價值的80%(含)。

  3.所購房産不具備抵押登記條件采用他房抵押的,貸款額度不得超過所購房屋總價的80%(含),同時不得超過抵押房屋評估價值的80%(含)。

  4.購買拆遷安置房屋的,貸款額度不得超過房屋調換補差價的80%(含);

  5.建造、翻建或大修住房的,貸款額度不得超過支付建造、翻建或大修住房實際費用的50%,且不得超過中心確認的市場最高價格。

  6.商業銀行個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款(簡稱“商轉公貸款”)的,貸款額度不得超過擬轉貸余額的100%。

  7.因所購房屋不具備抵押條件,采用有價證券(特指財政部發行的憑證式國債、國家重點建設債券、金融債券、個人定期儲蓄存款存單)質押擔保的,貸款額度不得超過質押有價證券票面價值的90%。

  三、不得高于按還款能力測算的貸款額度。

  家庭收入在3000元(含)以內的,月供支出與收入比按50%計算;

  家庭收入在3000元(不含)以上時,月供支出與收入比按60%計算。

  第八條貸款期限

  一、住房公積金貸款期限最短不得低于1年,最長期限爲30年。實際貸款期限一般不超過借款人法定退休年齡後延5年。即按現行退休政策,男職工不超過65周歲,女職工不超過60周歲。

  借款人申請貸款時,受理人員應自受理當日起,根據主借款人出生日期減2個月貸款辦理周期計算最長可貸年限,按年取整。

  二、用憑證式國債質押貸款的,貸款期限最長不得超過憑證式國債的到期日。用不同期限的多張憑證式國債作質押貸款的,以距離到期日最近者確定貸款期限;

  第九條貸款利率及罰息利率

  一、貸款利率按照貸款發放時中國人民銀行規定的當期住房公積金個人住房貸款利息執行。首套房、二套房利率均按住房公積金個人住房貸款基准利率執行。

  二、中心實行罰息制度。根據人民銀行的相關規定,中心對借款人的違約行爲計收罰息。借款人未按合同約定日期還款計收罰息的,罰息利率按照借款合同載明利率上浮40%執行;借款人未按合同約定用途使用貸款計收罰息的,罰息利率按照借款合同載明利率上浮100%執行。

  第十条 贷款担保

  一、貸款的擔保方式有抵押、質押、保證三種。

  對商轉公貸款引入自然人階段性連帶責任保證擔保機制。

  住房公積金個人住房貸款原則上不實行強制性機構擔保。貸款擔保方式第一選項爲所購住房抵押擔保;所購住房不具備抵押條件的,借款人可提供其他住房抵押擔保或質押擔保;所購住房不具備抵押條件,且不能提供其他住房抵押擔保或質押擔保的,借款人可自願選擇中心認可的住房置業擔保機構提供的保證擔保。擔保機構可以根據《中華人民共和國擔保法》的規定,要求借款人提供所購住房作反擔保,在所購住房滿足抵押登記條件後辦理抵押登記手續。

  采取所購住房進行抵押擔保的,委托銀行、中心各分支機構與借款人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。

  采取其他住房抵押擔保的,委托銀行、中心各分支機構與借款人及抵押人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。

  采取有價證券質押擔保的,委托銀行、中心各分支機構與借款人及質押人簽訂《借款合同》、《質押合同》。

  采取住房置業擔保機構保證擔保的,委托銀行、中心各分支機構、擔保機構與借款人簽訂《借款合同》。

  二、住房置業擔保屬于保證擔保,與中心確立了住房置業擔保合作關系、簽訂了《住房公積金個人貸款擔保合作協議》的住房置業擔保機構,才可爲借款人提供住房置業擔保。

  三、自然人擔保商轉公貸款的借款人可以請其屬于本中心繳存職工的同事、朋友、親屬等一人或若幹人,經中心認可後作爲連帶責任保證人,爲其貸款提供階段性連帶保證擔保。借款人及配偶、連帶保證擔保人在本中心公積金余額合計應不低于貸款金額的30%。

  (一)擔保範圍:包括結清商業銀行個人住房貸款、取得還清憑證、撤銷原向商業銀行的抵押、重新向中心抵押、取得《房屋所有權他項權利證》等事項以及發生違約後應追繳的本金、利息、罰息等。

  (二)擔保責任:對已取得房屋所有權證的現房,借款人必須在放款後3個月之內辦妥結清商貸、撤押和重新抵押手續。中心收到《房屋所有權他項權利證》以後,自動解除所有保證人的保證責任。

  對未取得房屋所有權證的期房,借款人必須在放款後3個月之內辦妥結清貸款和撤押手續,中心收到商貸還清憑證、確認撤押後,繼續等待借款人後續提交《房屋所有權證》,辦妥抵押登記手續後,自動解除所有保證人的保證責任。

  違約處置:對已取得房屋所有權證現房的借款人未能在放款後3個月之內辦妥重新抵押手續、未取得房屋所有權證期房的借款人未能在3個月之內辦妥結清貸款及撤押手續或未能在《房屋所有權證》頒發後及時提交中心辦妥抵押登記的,中心將強制借款人提前解除合同、還清貸款本息、罰息等,借款人拒不執行的,中心將依次連續扣劃借款人、共同申請人、連帶責任擔保人個人賬戶的住房公積金,直至扣清擔保範圍內的本金、利息、罰息等。

  商轉公貸款的借款人如發生逾期還款等事項,按照《借款合同》及中心相關規定處理。

  第十一条 还款方式

  一、借款人根據自身條件自願選擇貸款還款方式。

  貸款期限1年的,實行到期本息一次性清償的還款方法;

  貸款期限在2-30年的,采取分期還款方法,即等額本息還款法、等額本金還款法。

  二、借款人簽訂借款合同只能選擇一種還款方法,合同簽訂後,一般不得更改。借款人確需變更還款方法的,按合同變更的相關要求和程序,經中心分支機構審批後予以辦理。

  三、到期一次性還本付息法。該還款方式適用于貸款期限爲1年的個人住房貸款,即借款人需在貸款到期日還清貸款本息,利隨本清。

  四、等額本息還款法。即借款人每月以相等的額度平均償還貸款本息。計算公式爲:

  每月偿还                               还款月数

  貸款本息=貸款本金×月利率×(1+月利率)

  金 额                     还款月数

  (1+月利率)     -1

  每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率

  每月偿还本金= 每月偿还贷款本息金额-每月偿还利息

  五、等額本金還款法。即借款人每期需償還額度相同的本金,同時付清本期應付的貸款利息。計算公式爲:

  每月还款额=每月偿还本金 + 每月偿还利息

  每月償還本金=貸款本金÷還款期月數

  每月偿还利息=贷款剩余本金 ×月利率

  第十二條 評估

  爲客觀公正的評價抵押物價值,借款人申請二手房貸款或他房抵押貸款的,由中心准入的房地産評估機構對抵押房産進行評估;商轉公貸款額度以預約時的商業銀行貸款余額爲准,一般不要求評估,但委托貸款銀行及中心分支機構認爲辦理商貸時房産估價過高的,可以要求重新評估,貸款金額不得超過重新評估價值的80%。

  第十三条 住房公积金个人贷款的操作流程

  贷前准备----受理、初审----调查、 复核---- 审批----抵押办理----发放确认----资金划拨----贷后管理

  第二章 贷前准备

  第十四條 個人住房貸款合作項目備案。

  中心實行商品房、經濟適用房按揭貸款項目前置備案制度。

  一、項目建設手續完備的商品房、經濟適用房按揭貸款項目,建設單位應提供單位資信資料和項目資料,向中心申請項目備案。經中心審核同意後簽訂《合作協議》。

  有些只備案不簽訂《合作協議》的項目,建設單位需爲每位借款人出具《階段性保證書》;

  二、對一些項目建設手續不完備、不具備抵押登記條件的商品房、經濟適用房期房項目,建設單位願意提供必要的配合,在征得購房職工同意通過住房置業擔保方式辦理貸款後,提供單位資信資料和項目資料,向中心提出住房公積金貸款合作的書面申請。經貸款管理處審核後提交中心主任辦公會議審議,審議通過、形成紀要後再行備案。

  三、對一些項目建設手續不完備、不具備抵押登記條件的商品房、經濟適用房期房項目,購房人能夠提供他房抵押,但建設單位不願意提供必要的配合,只同意辦理備案的,該建設單位可提供單位資信資料和項目資料,向中心提出住房公積金貸款合作的申請。經貸款管理處審核同意後予以備案。

  項目建設手續完備的商品房、經濟適用房按揭貸款項目以所購住房抵押爲主。項目建設手續不完備、不具備抵押登記條件的商品房、經濟適用房期房項目采用住房置業擔保方式,對購房人能夠提供他房抵押的,采用他房抵押方式。

  第十五條 個人住房貸款項目審查

  中心貸款管理處爲商品房、經濟適用房個人住房貸款項目審查的歸口管理部門。

  一、對于項目建設手續完備、能夠落實房産抵押的商品房、經濟適用房個人住房貸款項目,近郊四區及蘭州新區範圍內的項目,由貸款管理處貸前調查人員通過問訊、查看資料、實地考察核實等方式進行信息收集和初審,經貸款管理處處長審批後,報請中心分管領導同意後備案並簽訂《合作協議》。遠郊三縣一區範圍內的項目,由各分支機構貸前調查人員(貸款主管)對申請期房按揭貸款的項目情況進行信息收集和初審,經分支機構領導審批後備案並簽訂《合作協議》。

  二、對于項目建設手續不完備、不具備抵押登記條件的商品房、經濟適用房期房項目,中心貸款管理處與住房置業擔保機構貸前調查人員共同赴項目地址進行考察,審核建設單位所提交的資料,提出審查意見。在擔保機構現行做出同意受理的決定後後,召開中心主任辦公會議審議,審議通過後再行備案。

  此情形由中心貸款管理處負責備案。

  三、對一些項目建設手續不完備、不具備抵押登記條件的商品房、經濟適用房期房項目,購房人能夠提供他房抵押,但建設單位不願意提供必要的配合,只同意辦理備案並向借款人出具購房行爲確認函的,該建設單位可提供單位資信資料和項目資料,向中心提出住房公積金貸款合作申請,中心貸款管理處或遠郊三縣一區管理部對項目進行實地考察,審核同意後予以備案。

  此情形近郊四區及蘭州新區由貸款管理處負責備案,遠郊三縣一區由所屬管理部負責備案。

  第十六条 个人贷款合作项目的调查

  一、項目開發單位資信調查。查看相關資料原件、留存加蓋企業公章的複印件。

  (一)查看企业法人营业执照、組織機構代码证,了解开发单位的经营状况,掌握企业的经营期限和经营范围,注册资本和法人代表,确定项目开发、销售的合法性,收取复印件一份;

  (二)了解企業領導者情況,收取法人代表身份證複印件一份;

  (三)查看房地产开发企業資質等级证原件,审查资质等级,了解机构的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息,收取复印件一份;

  (四)收取公司章程及股東會(董事會)成員簽字的股東會(董事會)決議原件一份;

  (五)收取開發單位收款賬戶的《開戶許可證件》或《銀行預留印鑒卡》複印件二份。

  開發單位爲非房地産開發機構的,僅需提供(一)、(二)、(五)所列資料。

  二、項目情況調查。查看相關資料原件、留存加蓋企業公章的複印件。

  (一)查看《土地使用權證》及《國有土地使用權出(轉)讓合同》或撥地文、圖及其他用地批文原件,收取複印件一份;

  (二)查看《建設用地規劃許可證》(即紅線定位圖)原件,收取複印件一份;

  (三)查看《建設工程規劃許可證》原件,收取複印件一份;

  (四)查看《建設工程開(施)工許可證》原件,收取複印件一份;

  (五)查看《商品房銷(預)售許可證》(或《經濟適用房銷(預)售許可證》)原件,收取複印件一份;

  (六)查看計劃委員會立項文件和房改部門批複文件(僅經濟適用房提供)收取複印件(加蓋企業公章)一份;

  審核要點:

  審查資料:查驗、檢查開發單位提供的項目資料是否齊全;將提交的項目資料的複印件與原件對照,對原件所蓋印章進行審查,檢查資料的真實性;查看提交資料上有關部門規定的有效期限,確定項目資料是否有效。

  實地考察:主要調查了解開發單位提供的資料、數據是否與實際一致,有關文件是否經過政府部門批准,從而保證項目資料的合法性;

  工程形象進度:進一步認定開發單位從事房地産開發活動的資格:檢查工程的結構是否與《建設工程規劃許可證》相符,確保工程非違規施工;檢查項目的工程進度是否到達政府部門規定預售的形象進度;考察房屋售價是否與當時、當地、同類物業的市場價格水平相符,查看項目用地或在建工程是否有抵押。

  第十七條 按揭項目的審批

  一、對項目資料完備,能夠進行房産抵押的項目,貸前調查人員認爲可以受理的,在調查結束以後即可將項目信息錄入綜合信息系統並錄入調查意見,寫明調查情況及意見。

  二、貸款管理處處長或管理部主任對是否受理該按揭項目在綜合信息系統作出審批意見。同意受理的,即可與開發單位簽訂《住房公積金個人住房貸款按揭合作協議》。

  三、開發單位收款賬戶的複核由中心財務處核對《開戶許可證》或《銀行預留印鑒卡》後審批。

  四、項目資料不齊備、不具備期房抵押條件、實行住房置業擔保的項目,必須經中心主任辦公會議審議通過後,才可錄入系統。項目資料不齊備、不具備期房抵押條件、借款人提供他房抵押貸款的,經貸款管理處或遠郊三縣一區管理部審核即可備案錄入。

  五、實際情況與初審情況不符或正在操作中的項目因故需要終止的,則項目審查程序自動終止。

  第三章 贷款受理及初审

  第十八条 商品房、经济适用房期房按揭贷款在项目备案完成并签订《合作协议》后才可受理,项目开发单位愿意为每个借款人提供《阶段性保证书》的,项目备案完成后可以不签订《合作协议》即可受理;他房抵押贷款必须由建设单位在贷款管理处或远郊三县一区备案后方可受理;二手房、商转公不需备案,贷款受理人员直接受理。

  第十九条 受理部门和人员

  住房公積金貸款委托銀行爲住房公積金個人住房貸款的受理部門,委托銀行在中心營業大廳派駐工作人員具體辦理個人貸款的受理業務。

  第二十条 受理程序

  一、提供咨詢。在借款人咨詢時,受理人員應認真解答問題,向借款人介紹住房公積金個人貸款的種類、貸款對象、貸款條件、貸款額度、期限、利率、還款方式、貸款程序及有關擔保、抵押方面的要求等情況,宣傳住房公積金個人住房貸款業務的優勢和特點等。

  二、核實借款人及配偶公積金繳存及貸款情況。受理人員通過中心住房公積金信息系統查詢借款人及配偶公積金繳存及貸款情況,並通過人民銀行征信系統查詢借款人及配偶征信記錄。其他中心繳存職工申請時,需核實在繳存中心的繳存及貸款情況。

  三、接受申請。借款人決定借款時,即可向中心正式提出借款申請。銀行受理人員根據借款人的具體情況,區別不同的貸款種類,指導借款人填寫《個人住房公積金貸款申請審批表》。

  四、購房人是繳存職工的,可以由購房人申請個人住房貸款,也可以由其繳存公積金的配偶申請個人住房貸款;購房人未繳存公積金的,可以由繳存公積金的配偶申請個人住房貸款,配偶作爲共同申請人提交個人資料、辦理貸款手續;

  第二十一条 借款人提供申请资料

  一、個人資信資料:

  (一)身份證明:查看借款人及其配偶身份證件原件、戶口簿原件。收取借款人身份證複印件三份,其配偶身份證複印件二份,雙方戶口簿複印件兩份。

  (二)婚姻狀況證明:已婚的,戶口薄能夠顯示婚姻關系的,可不再查看結婚證;戶口薄不能夠顯示婚姻關系的,需查看借款人結婚證原件,收取複印件兩份;借款人及他房抵押人屬未婚、離婚未再婚、喪偶未再婚的,在申請個人住房貸款時可據實填寫《單身職工婚姻狀況承諾》並爲其承諾的真實性承擔法律責任,分中心及管理部據此判斷其婚姻狀況並辦理個人住房貸款。

  (三)收入證明:主借款人月收入以本人住房公積金繳存基數爲准,不再要求提供工資收入證明及銀行工資流水單;共同申請人是繳存職工的,以共同申請人住房公積金繳存基數爲准核定月收入,不再要求提供工資收入證明及銀行工資流水單;共同申請人未繳存住房公積金的,仍需單位出具收入證明,月收入超過3000元的,還需提供銀行工資流水單。

  (四)他房抵押貸款的,同時要查看産權人及産權共有人戶口簿、身份證件原件,留存複印件兩份。

  二、購房資料:根據不同貸款品種、實際購房行爲收取相應的購房資料。

  (一)商品房期房貸款

  1.《商品房買賣合同》原件二份(每份合同附標准層平面圖);

  2.首付款的發票或收據複印件二份(加蓋原章);

  (二)經濟適用房期房貸款

  1.《經濟適用房買賣合同》原件二份(每份合同附標准層平面圖);

  2.首付款的發票或收據複印件二份(加蓋原章);

  (三)二手房貸款

  分爲過戶前二手房貸款和過戶後二手房貸款兩種情況。

  1.過戶前二手房貸款

  職工暫未辦理房産過戶、與售房人共同向中心提出貸款申請的,按過戶前二手房貸款情形受理;

  (1)售房人名下《房屋所有權證》複印件一份;

  (2)售房人簽署的《房屋出讓聲明》

  (3)售房人與購房人簽訂的《房地産買賣契約》或網簽《存量房買賣合同》原件一份;

  (4)購房人名下《房屋所有權證》原件及複印件一份;

  (5)收取完稅證和房産銷售發票複印件一份;

  (6)房地産評估報告原件一份。

  2.過戶後二手房貸款

  職工向本中心分支機構預約個人住房貸款,各分支機構作出貸款初步審查後,職工辦理房産過戶、單獨向中心提出貸款申請的,按過戶後二手房貸款情形受理。

  (1)收取購房人名下《房屋所有權證》原件及複印件一份;

  (2)收取《房地産買賣契約》網簽《存量房買賣合同》原件一份;

  (3)收取完稅證和房産銷售發票複印件一份;

  (4)房地産評估報告原件一份。

  (四)“商轉公”貸款

  1.自然人擔保商轉公貸款

  (1)收取《商業銀行住房按揭貸款合同》複印件一份;

  (2)收取《商業銀行房産抵押合同》複印件一份;

  (3)期房收取《購房合同》複印件一份;現房收取《房屋所有權證》原件及複印件一份。

  (4)收取貸款銀行出具的近一年還款明細單原件一份。

  (5)收取主借款人及共同申請人簽字的《自然人擔保商轉公貸款承諾書》一份,

  (6)收取擔保人提交的《連帶責任保證擔保承諾書》各一份,同時擔保人應滿足以下條件:

  ①擔保人可以是借款人的親屬、同事、朋友;

  ②擔保人必須在本中心正常繳存住房公積金;

  ③擔保人可以是一人,也可以是若幹人,主借款人、共同申請人及擔保人在申請當時在我中心的公積金余額合計應不低于擬申請貸款金額的30%。

  2.本房抵押擔保商轉公貸款

  (1)收取《商業銀行住房按揭貸款合同》複印件一份;

  (2)收取《商業銀行房産抵押合同》複印件一份;

  (3)收取《房屋所有權證》原件及複印件一份;

  (4)收取貸款銀行出具的近1年的還款明細單原件一份。

  (五)他房抵押貸款

  繳存職工家庭所購住房必須在蘭州且建設單位已在中心備案。

  1.收取《購房協議或合同》原件一份;

  2.首付款的收據複印件一份;

  3.建設單位出具的購房行爲確認函;

  4.收取蘭州市辦理抵押登記的《房屋所有權證》原件及複印件一份。

  5.收取抵押房産的《房産評估報告》原件一份。

  三、委托收款及委托按期扣款資料。

  借款人在申請貸款時應填寫《委托轉賬付款授權委托書》,內容主要包括以下內容:

  (一)授權委托中心及貸款經辦銀行將貸款資金劃入其指定的收款人賬戶。自然人擔保商轉公貸款收款人指定爲借款人本人,過戶前二手房貸款收款人可以是二手房的售房人,也可以是房産登記部門指定的存量房資金監管賬戶;

  (二)授權中心及貸款經辦銀行每月從其所提供的在商業銀行開立的還款賬戶中扣劃本期應還貸款本息、逾期本息、罰息及提前還款本息;

  (三)在借款人向中心提出變更還款賬戶後,應重新填寫《收款及按期扣款授權委托書》。

  四、預約申請資料。

  辦理二手房、商轉公貸款的,借款人可向中心各分支機構提前預約申請,並提交《住房公積金個人住房貸款預約申請審批表》,經委托銀行及中心分支機構預審後給予同意貸款的承諾,達到貸款受理條件後再正式受理。未預約即申請過戶後二手房貸款、商轉公貸款的,不予受理。

  五、抵押登記申請資料。

  按房地産登記管理部門的要求提供抵押資料。

  第二十二条 初审

  一、初審人員及初審內容:委托銀行派駐中心各分支機構的工作人員是貸款的初審人員,負責對借款人提交的下列申請材料進行審查。

  (一)身份證件(戶口本、居民身份證和其他有效居留證件)。主要審查以下內容:

  1.是否經有權部門簽發;

  2.是否在有效期內;

  3.對于借款人委托他人辦理借款手續的,還須審核經過公證的委托書以及代理人的身份證件;

  4.證件所提供的借款人身份、年齡等情況是否符合貸款的條件。

  (二)借款人償債能力證明材料:審查借款人償債能力證明材料是否真實,主要審查以下內容:

  薪資收入證明是否由本單位有權部門出具;

  (三)借款人婚姻狀況證明材料:審查借款人提供的婚姻狀況材料是否真實,有無虛假。

  (四)購房合同或協議書:審查購房行爲的真實合法性,主要審查以下內容:

  1.合同原件是否真實、有效、合法;

  2.雙方責任、權利是否完整、有效;

  3.雙方簽章是否齊全、有效,購房人簽章與收款收據交款人姓名是否一致,與借款人姓名是否一致,日期簽署是否明確;

  4.所購住房是現房或期房、交房日期是否明確;

  5.所購住房地址、面積、售價是否明確、合理;

  6.對于借款用于建造或大修自住住房的,提供的批准建造或大修住房的手續是否由城建相關部門簽發。

  (五)《房屋所有權證》:審查證書的真僞。

  (六)抵押房屋評估報告:審查報告的完整性和估價的准確性。

  (七)對審查原件留存複印件的,需核對複印件與原件的一致性並簽章確認。

  二、預簽合同

  (一)貸款受理人員應告知當事人合同填寫的重要事項,不得就固有條款做文字解釋性說明或修改,確有必要對合同條款進行修改的,必須經中心與委托銀行相關部門審查。

  (二)各分支機構前台受理人員應根據抵押房産的情況,要求借款人、共同申請人、産權人預簽《蘭州住房公積金借款合同》、《房地産抵押合同》及其他辦理房産抵押登記所需的相關文書。

  (三)中心實行面簽制度。借款人、共同申請人、擔保人、産權人、産權共有人均需向受理人員出示身份證原件,經受理人員核驗身份證明之後當面簽字加蓋手印。

  三、借款人及共同申請人簽訂《委托扣劃公積金提前部分還款申請審批表》,委托中心在貸款發放後第二年開始的三年內使用借款人及共同申請人的公積金進行該筆貸款的提前部分還款,簽訂《委托扣劃公積金提前部分還款申請審批表》時,借款人及共同申請人必須是本人簽字申請,不得由他人代簽。

  第二十三條 錄入資料、提交中心複核

  經過初審,確認借款人基本符合貸款條件的,即可正式受理申請。受理人員將借款人本人填寫的《住房公積金個人住房貸款申請表》上的相關信息錄入綜合信息系統並提交中心複核。打印《住房公積金個人住房貸款申請表》、《委托轉賬付款授權委托書》、《個人住房貸款審批表》各一份並簽字蓋銀行業務章,連同借款人提交的貸款申請資料(複印件須蓋受理人員私章)分類裝袋,向貸款複核人員交件;申請了委托扣劃公積金提前部分還款的,一並移交《委托扣劃公積金提前部分還款申請審批表》。

  若申請人提供的資料不全,受理人員應通知申請人補充材料;對確實不符合貸款條件的,予以退件,並做好宣傳、解釋工作。

  第四章 貸前調查及複核

  第二十四條 貸款複核時的調查部門和人員

  貸前調查是對借款人提交的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性及借款人的償債能力、購房行爲、擔保手段落實情況等進行的調查和評估。中心各分支機構爲個人住房貸款的主要調查部門,指定專人負責貸款複核及調查工作。

  第二十五條 調查及複核內容

  一、借款人的家庭收入情況。審查借款人提供的家庭收入情況證明材料,與借款人面談或電話交談,核實借款人家庭收支狀況。

  二、借款人償債能力分析。考察影響借款人長期償債能力的主要因素,包括借款人職業是否穩定、借款人的購房動機是否正常、借款人的還款意願是否強烈、借款人的品行是否端正等等。對借款人長期償債能力作出判斷。

  三、購房行爲的真實性。

  調查、核實:

  (一)收據或交款單上的首付款金額是否達到借款條件要求,票據上的印鑒簽章是否真實有效;

  (二)期房按揭的,審查借款人所購房屋是否與中心《住房公積金個人住房貸款按揭合作協議》上的樓位相符;

  (三)他房抵押貸款的,根據購房協議實地核實購房行爲的真僞;

  (四)開發企業職工購買本企業所售樓盤申請貸款的,或同一單位多名職工購買本單位所建房屋同時申請貸款的,應實地向相鄰業主、開發企業相關部門及借款人家屬等核實購房行爲的真僞。

  四、抵押物的落實情況。

  調查、核實:

  (一)有抵押物或質押權利清單、權屬證明文件;

  (二)有處分權人同意抵押或質押的證明文件;

  (三)抵押物或質押權利的權屬清楚,無異議;

  (四)同意抵押或質押的書面意見表達明確、具體;

  (五)借款人以所購住房作爲抵押物的,須將所購住房全額用于貸款抵押。

  五、抵押物估價報告書。

  審查:

  (一)抵押物估價報告書必須爲原件,並加蓋出具部門印章;

  (二)出具部門必須是中心准入的評估機構;

  (三)報告書完整,無缺頁;

  (四)報告書中住房價格、面積、地址、結構、樓層、朝向等關鍵內容表述清楚;

  (五)關鍵數據完整,准確。

  六、對于質押貸款,需對質押物進行核對,辦理兌保手續。對自然人擔保商轉公貸款,要確認所有擔保人的公積金賬戶處于凍結狀態,同時要確認借款人、共同申請人、擔保人在我中心的公積金繳存余額合計是否達到貸款金額的30%以上。

  七、複核借款人提交的申貸資料是否與受理初審人員錄入綜合信息系統的資料信息一致,複核初審人員打印的《住房公積金個人住房貸款申請表》、《個人住房公積金貸款審批表》等資料信息是否與系統信息一致。

  第二十六条 填写调查及复核意见

  一、寫明對購房行爲的落實情況;

  二、寫明對抵押物或質押物、擔保的落實情況;

  三、寫明對貸款金額、期限的傾向性意見。

  第二十七条 复核人员确认该笔贷款各项纸质资料与信息系统录入信息一致,确认初审通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后,在《个人住房公积金贷款审批表》上签字,并在业务系统中录入调查复核意见,提交贷款审批人员审核签批。未通过复核的,在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回银行受理人员作处理。

  第五章   贷款审批

  第二十八条 住房公积金个人贷款实行初审、复核、审批三级审批制度。凡符合中心政策规定的贷款,实行银行受理人员初审、中心复核人员复审,中心各分支机构负责人审核签批。特殊情况提交主任办公会议决定。

  第二十九條 分支機構負責人作爲貸款審批人員負責審核簽批。

  一、審查借款人資格和條件是否符合公積金貸款條件的要求;

  二、審查借款用途是否符合公積金貸款用途的規定;

  三、審查借款人申請期限是否符合公積金貸款期限的規定;

  四、審查借款人所提供的資料是否正確、完整、合規;

  五、審查複核人員對借款人資信狀況的調查意見是否准確合理;

  六、審查抵押物是否落實,估價是否合理;

  七、審查擔保落實情況;

  八、其他需要審查的事項。

  九、審核簽批。分支機構負責人確認初審、複核通過的貸款金額、貸款期限、還款方式等符合中心規定後,在《個人住房公積金貸款審批表》上簽字,就貸款金額、期限、利率簽署意見,並在綜合信息系統中進行審批通過處理,需要特殊注明的事項,在補充意見欄中注明。並將個人貸款資料移交貸款複核人員,由其向各銀行受理初審人員分發進行後續業務辦理。

  未通過複核的,在綜合信息系統作退回處理並將貸款申請資料退回貸款複核人員處,由其向貸款受理初審人員移交補充相應資料。

  第六章   合同打印及盖章

  第三十條 個人住房貸款審批通過後貸款受理初審人員即可進行《借款合同》及《抵押合同》或《質押合同》的打印。需打印《借款合同》一式四份,《抵押合同》或《質押合同》一式兩份。

  貸款受理初審人員按下述要求打印:

  一、對一些必須增訂明確和刪減的條款或字詞,不能空而不填或做選擇性刪減,凡不需要填寫的空格需用斜線拉去;

  二、合同填寫應使用套打方式,字迹要清楚端正,書面要保持整潔;

  三、在合同中不得使用簡稱、縮寫、代稱、不規範的簡化字;不得使用模棱兩可和抽象的字或詞如大約、立即等;

  四、涉及金額應是具體確定的,大小寫不得隨意塗改;

  五、涉及主體爲法人的應寫全稱,並與加蓋公章一致;

  六、一份合同不得因打印不清晰後進行再次補打。

  第三十一條 蓋章

  一、擔保方式爲房産抵押擔保的,包括自然人提供階段性連帶責任保證擔保的商轉公貸款,由委托銀行和中心分支機構在《借款合同》及《抵押合同》上蓋合同專用章。貸款受理初審工作人員在綜合信息系統進行抵押登記資料移交,並將《借款合同》、《抵押合同》各一份及抵押登記申請資料移交至代辦機構,由其進行房産抵押。

  二、擔保方式爲質押擔保的,由委托銀行和中心分支機構在《借款合同》及《質押合同》上蓋合同專用章。蓋章完成後貸款受理初審工作人員將《借款合同》、《質押合同》各一份及質押憑單移交至貸款複核工作人員處,由其落實質押擔保。

  三、擔保方式爲擔保機構保證擔保的,由委托銀行、中心分支機構在《借款合同》上蓋合同專用章。蓋章完成後貸款受理初審工作人員將《借款合同》、一份個人貸款申請資料移交至擔保機構。擔保機構在《借款合同》上蓋章後返還三份至貸款受理初審工作人員處。

  四、在中心財務處完成資金劃撥,貸款資金劃入收款單位(收款人)賬戶後,合同正式生效,合同生效日與該筆貸款在中心綜合信息系統發放一致。

  第七章   担保的落实

  第三十二條 房産抵押擔保的落實

  一、房産抵押辦理機構:中心委托代辦機構辦理房産抵押。所産生的代辦費用由中心向代辦機構支付,不向借款人收取。

  二、抵押登記:

  對于采取所購房産或其他房産抵押的貸款,借款人貸款申請經三級審批通過後,委托銀行貸款受理初審人員將抵押登記資料移交給代辦機構工作人員,由代辦機構辦理抵押登記。抵押登記手續必須在抵押房産所在地的房地産抵押登記部門辦理。

  (一)用期房抵押的,以取得《期房抵押權預告登記書》爲落實房産抵押登記依據;

  (二)用取得《房屋所有權證》的現房抵押的,以取得《房屋他項權證》爲辦理抵押登記依據;

  (三)住房公積金個人住房貸款抵押權人設定爲中心,住房公積金組合貸款抵押權人設定爲中心和委貸銀行共有。

  (四)貸款房産抵押登記的面簽由房産交易中心駐中心各分支機構的工作人員辦理。

  (五)房産抵押登記所需要的資料要件由委托銀行貸款業務經辦人員收取並向代辦機構移交。

  (六)代辦機構收取貸款房産抵押登記資料要件並審核,審核無誤後在綜合信息系統中進行抵押登記資料接件處理。對自然人擔保商轉公貸款,抵押辦理崗只需在綜合信息系統抵押信息管理收件收據欄中錄入“確認自然人保證擔保”,提交中心貸款批後崗工作人員。

  (七)代辦機構向房産交易登記機構申請辦理貸款房産抵押登記手續,並根據抵押登記進度和取得的資料在綜合信息系統中錄入《抵押登記申請收件收據》、《期房抵押權預告登記書》或《他項權利證》等相關信息,並將收件收據複印件一份,期房預告登記證或他項權利證原件及複印件一份移交批後處理崗工作人員。

  第三十三條 質押擔保的落實。對借款人提供質押憑單進行質押擔保的貸款,質押擔保的落實由中心各分支機構貸款調查複核人員(貸款主管)負責,代辦機構工作人員在綜合信息系統抵押信息管理收件收據欄中錄入質押憑單號提交中心貸款批後崗工作人員。

  第三十四條 保證擔保的落實

  一、對借款人自願選擇擔保機構保證擔保的貸款,由擔保機構辦妥擔保手續,收取相關費用,在《借款合同》上蓋章,在綜合信息系統抵押信息管理收件收據欄中錄入“確認保證擔保”,最後提交中心貸款批後崗工作人員。

  二、對自然人擔保商轉公貸款,在貸款發放後,各分支機構調查複核人員應與代辦機構工作人員一起持續監督借款人是否在3個月內還清商業銀行個人住房貸款、撤押直至重新辦妥抵押、解除擔保人的擔保責任。

  第八章 貸款發放

  第三十五條 經各分支機構審核批准並達到中心關于貸款放款條件的相關規定後,批後處理崗工作人員即可打印《委托貸款通知單》一式二聯交予委托銀行並通知其辦理貸款發放確認。

  第三十六條 貸款發放確認

  一、貸款發放確認工作辦理人員:委托銀行派駐中心各分支機構的工作人員同時承擔貸款發放確認工作。

  二、委托銀行貸款發放確認工作人員再次確認資金收款是否符合以下規定:

  (一)提供了全額付款發票或收據的商品房、經濟適用房、他房抵押貸款、商轉公貸款,貸款資金收款人可以是借款人本人;

  (二)提供了首付款收據或發票的商品房、經濟適用房、他房抵押貸款,貸款資金收款人必須是售房單位;

  (三)過戶後二手房貸款貸款資金收款人可以是借款人本人,也可以是借款人指定的中介公司;

  (四)過戶前二手房貸款收款人可以是二手房的售房人,也可以是房産登記部門指定的存量房資金監管賬戶;

  (五)自然人擔保商轉公貸款收款人指定爲借款人本人。同時要再次確認所有保證擔保人的公積金賬戶處于凍結狀態。

  確認無誤後打印《個人住房公積金貸款發放確認單》一式四份,蓋銀行業務章;

  三、借款人確認內容:

  本人及共同申請人的個人信息、購房信息、貸款還款方法、收款人、收款賬戶、還款賬戶等信息與真實情況是否一致。辦理貸款發放確認手續時,借款人不能辦理的,可以由共同申請人辦理。

  確認無誤的,借款人或共同申請人在打印的《個人住房公積金貸款申請表》及《個人住房公積金貸款發放確認單》四份簽字確認發放貸款;

  信息有誤的,作退回處理,重新受理並提交審核審批;需退貸的,還須由借款人本人寫明退貸原因,簽字申請退貸,進行退貸處理。

  四、以上工作完成後,銀行工作人員即可在綜合信息系統中進行發放確認操作,並向借款人出具《個人住房公積金貸款發放確認單》、《借款合同》、《還款計劃表》等資料。向綜合複核崗移交《個人住房公積金貸款發放確認單》一份,其余兩份分別留存至中心、本行貸款檔案中。

  五、貸款發放確認後,貸款受理初審工作人員應將中心及本行留存的個人住房貸款檔案資料各一份分別整理移交。

  第三十七條 資金劃撥由中心財務處統一負責。綜合信息系統在貸款發放確認、綜合複核崗核對後將其歸類到待發放貸款中,自動提交至財務處工作人員處。財務處工作人員進行資金劃撥,確認資金到賬後系統同步進行貸款開戶處理(起息)。

  第九章 貸後管理

  第三十八條 貸後管理包括貸款的按期還款、提前還款、個人信息變更、合同變更、利息計算、利率調整、逾期催收管理、借款人貸款還清後撤銷抵押權等。

  第三十九條 按期還款

  住房公積金貸款的按期還款主要采用委托扣款方式進行。委托扣款:即中心及委托經辦銀行通過借款人在商業銀行開立的委托扣款賬戶中扣劃應還貸款本息。

  一、申請貸款時,借款人應簽署《委托轉賬付款授權委托書》。

  二、借款人應按照借款合同約定的還款方式和還款計劃償還貸款本息。除1年期貸款按到期日一次性還本付息外,2-30年期貸款均按分期還款的方式按月還款。

  三、委托扣款方式應遵循以下扣款入賬原則:

  (一)借款人正常還款且還款賬戶資金充足時,一次性扣劃當期本息的合計;

  (二)借款人正常還款且還款賬戶資金不充足時,按先償還利息,剩余資金償還本金的規則分配入賬;

  (三)借款人逾期還款且還款賬戶資金充足時,一次性扣劃累計罰息、逾期利息、逾期本金、當期應還本息的合計;

  (四)借款人逾期還款且還款賬戶資金不足時,所扣資金按如下規則分配入賬:按從最早一期逾期的罰息、逾期利息、逾期本金分配入賬,資金有剩余的,再從倒數第二期逾期的罰息、逾期利息、逾期本金分配入賬,以此類推直至償還本期應還利息、應還本金分配完所扣資金。

  (五)放款當月不扣款;

  (六)貸款還清“銷戶”、“核銷”後不扣款。

  委托銀行委托扣款完成後,由綜合信息系統自動核對入賬.

  第四十條 提前還款

  提前還款是指借款人具有一定償還能力時,主動向中心提出提前全部或部分償還貸款的行爲。提前還款是一種違約行爲,應向中心分支機構及貸款委托經辦銀行提出申請。

  借款人申請的,應持本人身份證件原件提出申請,留存複印件一份;共同申請人代辦的,應持借款人及本人身份證件原件提出申請,留存複印件各一份。提前還款經審批後辦理,委托銀行經辦人員在辦理過程中打印《提前還款申請審批表》並簽署意見,由申請人提交分支機構審批人員審批。業務辦理完畢後審批人員將《提前還款申請審批表》及身份證件複印件歸檔保存。

  提前還款分爲提前部分還款和提前結清兩種情況,且辦理時借款人系統還款狀態必須爲“正常還款”。

  一、提前部分還款

  借款人可申請提前部分還款,每次額度不得低于5千元。可采用以下方式還款。

  (一)指定日期自籌資金扣款:借款人使用自有資金申請提前部分還款,必須根據《提前還款申請審批表》的要求將資金按時存入還款賬戶內,中心按時扣款。每年可申請一次;

  (二)公積金提前部分還款:中心繳存職工可以使用借款人及共同申請人公積金賬戶余額申請提前部分還款。每年可申請一次,可采用櫃面直接申請或分段簽訂委托協議的方式辦理。借款人應攜帶自己的身份證件、配偶的身份證件、結婚證前來辦理並留存複印件一份。申請使用共同申請人(直系親屬)的公積金進行提前還款的,必須由共同申請人(直系親屬)本人持身份證件一同申請,並留存身份證件複印件一份。

  櫃面直接申請的,委托銀行經辦人員打印《提前還款申請審批表》,由借款人或貸款共同申請人簽字確認,經中心審批後辦理。

  通過分段簽訂委托協議辦理的,委托銀行經辦人員打印《委托扣劃公積金提前部分還款申請審批表》,由借款人、貸款共同申請人一同簽字確認申請,經中心審批後辦理。

  (三)借款人提前部分還款後剩余貸款可選擇“還款期限不變月還款額降低”的合同變更方式,也可以選擇“還款期限縮短月還款額不變”的合同變更方式。

  二、提前還清:住房公積金個人貸款發放後次日起,借款人申請提前還清的,由委托銀行貸款受理初審人員初審並打印《提前還款申請審批表》,借款人簽字後將《提前還款申請審批表》交與分支機構貸款複核崗工作人員,貸款複核崗審批通過後留存《提前還款申請審批表》。

  提前結清時主要以指定日期扣款的方式辦理,也可以使用公積金提前還款的方式辦理。借款人辦理撤押時,委托銀行經辦人員打印《個人住房公積金貸款還清憑證》,蓋章交予借款人。

  第四十一條 貸款信息變更

  在借款還款期間,借款人申請變更本人及共同申請人等貸款關聯人的通訊地址、工作單位、聯系電話、家庭住址、個人收入等信息時,予以辦理。貸後催收人員提交信息變更申請的,也予以辦理。以上業務不需複核審批,銀行工作人員直接在系統中做變更。

  借款人在借款還款期間需要變更還款賬戶的,由銀行工作人員受理並打印《委托轉賬付款授權委托書》,借款人重新簽署後交予貸款複核人員,複核人員轉交存檔保存。

  第四十二條 貸款合同變更

  借款人可以因個人原因提出申請變更《借款合同》、《抵押合同》約定的內容,包括提前還款、添加或解除共同申請人、抵押物變更、延遲貸款期限、縮短還款期限、借款人等,經貸款委托經辦銀行和中心分支機構初審、審批後予以變更。合同變更時貸款必須處于“正常還款”狀態。在辦理貸款合同變更業務時,委托銀行經辦人員必須審查借款人提交的證明文件,在綜合信息系統中進行變更後打印《合同變更申請審批表》簽署意見並蓋章,由申請人提交分支機構審批人員審批。業務辦理完畢後經辦人員將《合同變更申請審批表》及證明文件歸檔保存。

  一、添加或解除共同申請人

  借款人在合同履行期間發生婚姻變更,可申請添加或解除共同申請人。

  二、抵押物變更

  他房抵押貸款因抵押物價值貶值、面臨滅失或已滅失,使中心的貸款資金安全風險加大時,借款人必須辦理抵押物變更。在進行抵押物變更前必須落實其他房産的抵押登記。本房抵押的貸款不允許辦理抵押物變更。

  三、延長貸款期限

  個人貸款允許延長貸款期限,但延長後的還款期限不得超過30年,且還款期限不得超過借款人法定退休年齡後延5年。原貸款期限爲5年期(含)以下時,不得延長至5年期以上。限延長貸款期限必須滿足以下條件。

  (一)借款人因家庭經濟原因,需要延長還款期限,必須由借款人本人向中心提出書面申請並提供相關證明資料。

  (二)借款人若有拖欠貸款本息、罰息的情況,延長期限前必須先清償所欠貸款本息、罰息。

  (三)經分支機構審批同意後,必須按照重新確定的期限落實抵押登記後再在綜合信息系統辦理變更手續。

  四、縮短貸款期限

  借款人申請添加共同申請人或個人收入提高申請貸款信息變更後,可同時申請縮短貸款期限。縮短貸款期限時,原貸款期限爲5年期(不含)以上的,不得縮期爲5年期以下。

  五、借款人變更

  1.借款人在還款期間因離異發生債務轉移或因死亡發生債務繼承時,經分支機構批准,允許未繳存或繳存公積金的共同申請人變更爲主借款人,承擔償還住房公積金個人住房貸款債務的義務。

  2.借款人在還款期間因本人家庭與他人發生債務糾紛,導致貸款所購房産事實上已被他人使用或占有,雙方已達成書面協議或經法律訴訟形成法律文書的,經分支機構批准,允許未繳存或繳存公積金的貸款所購房産實際使用人或占有人申請變更爲主借款人,承擔償還住房公積金個人住房貸款債務的義務。

  3.借款人因離異進行財産分割,由配偶一方承擔貸款余額及利息的,申請借款人變更時必須提交離婚證、民政部門的離婚協議或法院的離婚判決(或其他法律文件)等證明資料;

  4.借款人死亡後,配偶或其他類型共同申請人願意承擔全部債務的,申請人必須提交借款人死亡證明,在《借款人變更申請審批表》上簽字確認;

  5.需中心主任辦公會議研究決定同意進行借款人變更的其他情況。

  第四十三条 利息的计算

  一、正常還款利息的計算

  (一)1年期貸款利息的計算:貸款利息=貸款本金×年利率

  (二)2-30年期貸款按月分期計算當期應還利息,中心2015年4月前發放的存量貸款每月20日爲結息日(定日結息)。定日結息遵循的原則如下。

  1.貸款發放當月不計息,于次月的20日爲結息日。

  2.還款首期及末期按實際天數計收利息,其余還款期利息均按整月計收。

  (三)中心2015年4月後發放的貸款,選擇發放日期對應的日期爲結息日(對日結息)。對日結息遵循的原則如下。

  1.貸款發放當月不計息,每月在放款日對應的日期結息。

  2.每期還款利息均按整月計收。

  二、提前還款的利息計算

  (一)提前部分還款時計收的利息=還款金額×上期結息日至提前還款日期間的實際占用天數*日利率;

  (二)剩余貸款余額當期應還利息=剩余貸款本金*月利率。

  三、罰息的計算按中國人民銀行的相關規定執行。

  第四十四条 利率调整的处理。

  貸款還款期間遇人民銀行調整利率時,按中國人民銀行的規定執行:

  一、正常還款利率的調整

  (一)貸款期限爲1年的,遇法定利率調整,繼續執行合同利率;

  (二)貸款期限在2-30年的,遇法定利率調整,于次年1月1日開始,按相應利率檔次執行新的利率,並重新計算每月還款額;

  (三)次年1月應還利息爲調整前後利率分段計算後的合計。

  二、罰息利率調整:按人民銀行的相關規定執行。

  第四十五條 貸款未按期還款轉逾期貸款

  一、借款人因個人原因未能在合同約定還款日按期還款的,中心將在還款日後三日進行補扣。在正常扣款和補扣時能夠足額扣劃當期本息合計金額的,其還款視爲正常還款;

  二、對未能按前款規定足額扣劃當期應還本息的貸款,中心將于本期約定還款日後第四日將其欠還本息自動轉爲逾期貸款本息,按照實際逾期日期計收罰息,並在此後每天對逾期貸款本息及罰息進行扣款,直至逾期本息及罰息金額全額扣劃,其還款視爲逾期還款。

  第四十六條 還款查詢

  借款人可通過中心網站、客服熱線、住房公積金聯名卡發卡銀行自助查詢終端等途徑查詢本人還款信息和還款計劃。

  第四十七條 信貸資産檢查。

  一、檢查內容:

  (一)借款人是否按合同約定用途使用貸款,有無挪用貸款現象;

  (二)借款人按借款合同約定歸還貸款本息情況;

  (三)借款人資格和償債能力變化情況;

  (四)貸款抵(質)押物的保管及其價值變化情況;

  (五)保證人的保證資格與保證能力的變化情況;

  (六)期房項目工程進度、抵押與預登記和正式登記落實情況;

  (七)有關合同及相關資料的完整性與有效性,有無與法律、法規和制度相抵觸,需要變更、修改和補充的;

  (八)貸款資産風險程度,變化情況及趨勢;

  (九)其他關系貸款人債券時限和保障的內容。

  二、檢查結果的認定。

  有下述現象,應認定借款人違約:

  (一)借款到期,借款人未按合同約定清償全部貸款本息;

  (二)借款人擅自改變借款期間合同約定,未按計劃分期償還貸款本息;

  (三)借款人擅自改變貸款用途;

  (四)未經同意將抵押物拆除、轉讓、出租或重複抵押;

  (五)拒絕或阻撓中心、委托銀行、擔保機構對貸款使用的監督檢查;

  (六)提供的文件、材料不真實,已經或可能造成貸款損失的;

  (七)保證人違反保證合同或喪失承擔連帶擔保責任能力,抵押物因毀損不足以清償貸款本息,質押物明顯減值影響質押權的實現,而借款人未按要求落實新的保證或新的抵(質)押;

  (八)借款人在還款期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行爲能力後無繼承人、受遺贈人,或法定繼承人、受遺贈人、監護人、財産代管人拒絕履行原借款合同。

  貸後管理人員發現上述違約現象時,應向貸款管理部門彙報,提出對借款人違約行爲的處理方案,在征得中心的同意後,按合同約定,根據違約性質、金額、程度,采取適當措施追償貸款本息。實行住房置業擔保的,由擔保機構采取措施,承擔連帶責任。

  三、信貸資産檢查的程序:

  (一)對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因;

  (二)根據借款人違約情況,判斷貸款的風險狀況;

  (三)對借款人違約行爲提出催收貸款或強制清收貸款的處理方案,報主管領導批准實施;

  (四)登記貸後檢查台賬,撰寫貸後檢查報告。

  四、信貸資産檢查的要求:

  (一)借款人首期未按合同約定時間歸還貸款本息的,由委托銀行經辦人在三個工作日內對客戶進行電話提示。

  (二)借款人連續二至五期未按期歸還貸款本息的,除銀行卡折原因未能正常扣款的情況外,全部由擔保機構負責催收。

  (三)借款人連續六期未按期歸還貸款本息的,轉爲不良貸款,由擔保機構依照擔保協議的約定履行擔保責任,實施追償程序。

  (四)未實行住房置業擔保的,除上述第一、二條外,其余措施按中心與擔保機構簽訂的《住房公積金代辦合作協議》執行。

  五、違約貸款的處理方式

  (一)依法糾正借款人的違約行爲;

  (二)對逾期貸款計收罰息;

  (三)從借款人公積金賬戶中扣收貸款本息;

  (四)停止已審核未發放的貸款;

  (五)依法追索保證人的連帶責任;

  (六)依法處理抵(質)押物;

  (七)依法行使債權人其他權利;

  (八)依法將借款人不良信息記錄向社會公開並向人民銀行征信系統報送;

  (九)全額收回違約貸款本息後,取消借款人5年內再次申請貸款和提取住房公積金的的資格(離退休等原因銷戶提取情形除外);

  (十)按程序報批核銷損失類貸款。

  第四十八條 違約貸款催收管理

  一、歸口部門和責任劃分:按照《違約貸款催收管理辦法》實施。

  二、違約貸款的還款:主要通過日常還款日扣款的方式收回,特殊情況下也可以通過櫃面公積金還款的方式進行還款,申請人應填寫《櫃面歸還欠款申請審批表》,經中心分支機構審批後辦理。借款人及共同申請人確實無力自籌資金償還逾期貸款時,可申請支取本人公積金資金償還。一年內可多次支取公積金償還逾期貸款。

  第四十九條 貸款檔案管理

  貸款檔案分爲按一人一檔原則歸檔的個人貸款檔案,辦理貸款合同變更、信息變更等業務所産生的日常業務檔案,抵押權證三類。貸款檔案管理按照《住房公積金貸款檔案管理辦法》實施。

  第五十条  撤销抵押权

  借款人還清貸款申請房産抵押登記撤押的,由代辦機構負責受理,在取得《房屋所有權證》、《他項權利證》並備齊撤押申請資料後向房産交易中心申請撤押。撤押辦理完畢後在綜合信息系統進行貸款撤押處理,並通知借款人領取《房屋所有權證》。

  第十章 附 则

  第五十一条 本规程的解释权、修改权归兰州住房公积金管理中心。本规程自发布之日起施行。

  附件:1.個人住房公積金貸款申請表

  2.個人住房貸款審批表

  3.個人住房貸款審批發放確認表

  4.委托轉賬付款授權委托書

  5.住房公積金個人住房貸款預約申請審批表

  6.委托扣劃公積金提前部分還款申請審批表

  7.提前還款申請審批表

  8.櫃面歸還欠款申請審批表

  9.個人住房公積金貸款合同變更申請表

  10.個人住房公積金貸款還清憑證

  11.自然人擔保商轉公貸款承諾書

  12.連帶責任保證擔保承諾書

  13.購房行爲確認函

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